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| ◎[问题]带租约的房产如何评估 |
| 作者： |
信息网 |
| 时间： |
2007-11-23 9:42:42 |
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| 内容： |
带租约的房产如何评估
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| →●[顾问解答] |
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根据房地产评估理论带租约的房地产评估一般为在租约期限内的房地产收益以实际租金为评估的收益租金，在通常情况下这样做是客观合理的，但在实际评估中，我们常碰到一些特殊的情况如：业主为了利用带租约的房地产（商业、办公等）抵押贷款，而人为提高合同的租金（如返租、承诺收益等），以欺骗银行以及其它借款人。在抵押时一般都需要评估事务所提供评估报告，如果估价人员不加分析、判断，而使用租约的租金这样容易使评估结果偏离客观价值，从而损害到借款人的利益。因为租赁合同在合同中都有一些相关的违约条款，一般违约金为一个月租金，这样的条件对于租约的履行并不是十分可靠，所以我们评估人员在评估时应特别注意分辨合同租金与客观租金之间的关系，合同租金的可履行的程度，如合同租金明显地高于客观租金，而且履约的可能性较小，那么我们在抵押时评估尽量采取保守，采用客观租金，而不是合同约定租金。
举例说明：位于厦门市某商业街，有一店面出租，面积为200平方米，租金合同为250元/平方米，租期为10年，而该地段的客观租金为150元/平方米左右。）
A、一层商场价格评估（以客观租金评估）：
（一）收益法
1、计算公式
V=A/R×[1-1/（1+R）n]
其中： V——收益法评估价格
A——房地产年纯收益
R——房地产还原利率
N——房地产收益年期
2、具体计算过程如下表
| 序号 |
内容 |
数量 |
备注 |
| 一、 |
年房地产总收益（元） |
1800.00 |
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| 1、 |
月租金(元／m2) |
150.00 |
根据委托估价方提供的有关资料，以及估价人员调查周围房地产市场行情，该地区同类型房地产出租租金标准为150元/平方米.月。 |
| 2、 |
建筑面积（m2) |
1 |
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| 2、 |
年房地产总收益（元） |
1800.00 |
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| 二、 |
年总费用（元） |
509.80 |
|
| 1、 |
维修费（元） |
45.00 |
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2.5%计. |
| 2、 |
管理费（元） |
36.00 |
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年房地产总收益的2%计. |
| 3、 |
综合税（元） |
315.90 |
按年房地产总收益的17.55%计. |
| 4、 |
保险费（元） |
1.90 |
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计,同类型房屋重置价格一般为950元/平方米. |
| 5、 |
租金损失费（元） |
75.00 |
指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期,按0.5个月计算. |
| 6、 |
租赁中介费(元) |
36.00 |
按年房地产总收益的2%计 |
| 三、 |
年租金净收入（元） |
1290.20 |
|
| 四、 |
资本化率 |
5.880% |
资本化率的确定见表下说明 |
| 13、 |
递增 |
0% |
|
| 五、 |
可获收益年限（年） |
36 |
根据房地产估价规范建筑物为框架结构使用年限为60年，估价对象的成新率为60%，建筑物剩余使用年限为36年时，土地剩余使用年限为36年，所以建筑物可收益年限为36年。 |
| 六、 |
收益价格（元/平方米） |
19137 |
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3、收益法评估结果为:19137元/平方米，所以评估总价为382.74万元
B、以实际租约的租金为收益租金
a、前十年以合同租金评估：
| 序号 |
内容 |
数量 |
备注 |
| 一、 |
年房地产总收益（元） |
3000.00 |
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| 1、 |
月租金(元／m2) |
250.00 |
根据委托估价方提供的有关资料该房地产合同租金标准为250元/平方米.月。 |
| 2、 |
建筑面积（m2) |
1 |
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| 2、 |
年房地产总收益（元） |
3000.00 |
|
| 二、 |
年总费用（元） |
848.40 |
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| 1、 |
维修费（元） |
75.00 |
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2.5%计. |
| 2、 |
管理费（元） |
60.00 |
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年房地产总收益的2%计. |
| 3、 |
综合税（元） |
526.50 |
按年房地产总收益的17.55%计. |
| 4、 |
保险费（元） |
1.90 |
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计,同类型房屋重置价格一般为950元/平方米. |
| 5、 |
租金损失费（元） |
125.00 |
指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期,按0.5个月计算. |
| 6、 |
租赁中介费(元) |
60.00 |
按年房地产总收益的2%计 |
| 三、 |
年租金净收入（元） |
2151.60 |
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| 四、 |
资本化率 |
5.880% |
资本化率的确定见表下说明 |
| 13、 |
递增 |
0% |
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| 五、 |
可获收益年限（年） |
10 |
根据房地产租约租期为10年。 |
b、后二十六年的收益仍以客观租金为评估租金：
所以评估结果为：ａ+ｂ＝15926元/平方米+9587元/平方米＝25513元/平方米，评估总价为：510.26万元
| 序号 |
内容 |
数量 |
备注 |
| 一、 |
年房地产总收益（元） |
1800.00 |
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| 1、 |
月租金(元／m2) |
150.00 |
根据委托估价方提供的有关资料，以及估价人员调查周围房地产市场行情，该地区同类型房地产出租租金标准为150元/平方米.月。 |
| 2、 |
建筑面积（m2) |
1 |
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| 2、 |
年房地产总收益（元） |
1800.00 |
|
| 二、 |
年总费用（元） |
509.80 |
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| 1、 |
维修费（元） |
45.00 |
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2.5%计. |
| 2、 |
管理费（元） |
36.00 |
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年房地产总收益的2%计. |
| 3、 |
综合税（元） |
315.90 |
按年房地产总收益的17.55%计. |
| 4、 |
保险费（元） |
1.90 |
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计,同类型房屋重置价格一般为950元/平方米. |
| 5、 |
租金损失费（元） |
75.00 |
指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期,按0.5个月计算. |
| 6、 |
租赁中介费(元) |
36.00 |
按年房地产总收益的2%计 |
| 三、 |
年租金净收入（元） |
1290.20 |
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| 四、 |
资本化率 |
5.880% |
资本化率的确定见表下说明 |
| 13、 |
递增 |
0% |
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| 五、 |
可获收益年限（年） |
26 |
根据房地产估价规范合同10年租约到期后仍有26年的收益。 |
| 六、 |
收益价格（元/平方米） |
16975 |
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折现后价值 |
9587 |
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以客观租金评估结果为382.74万元，而以实际合同租金的评估结果为510.26万元，相差127.52万元。很显然，如果合同租金明显背离市场租金且履约的风险较大时，我们评估机构应慎重分析
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